Acheter un produit d’investissement forestier, c’est avant tout savoir quels sont les objectifs et besoins d’un investisseur. Pour en apprendre plus à ce sujet, vous pouvez lire l’article « Quel est mon profil d’investisseur ? » et effectuer le test créé par les consultants TerrAgree.
Segmentation de la forêt
Une fois que les objectifs et besoins sont clairement établis, il ne reste plus qu’à choisir le produit d’investissement forestier. Pour cela un investisseur peut se tourner vers un gestionnaire de patrimoine spécialisé pour l’aider dans son bilan patrimonial. Dans cet article, nous donnerons toutes les clés pour investir en forêt.
Un produit d’investissement forestier peut être analysée selon deux segmentations : on différencie les forêts bâties des forêts non bâties. Ces deux segmentations ont des avantages différents.
- Les forêts non bâties ont toujours été une véritable valeur refuge au même titre que l’or. Ce produit d’investissement est un placement financier sûr et durable.
- Les forêts bâties sont davantage utilisées par des exploitants agricoles ou des particuliers. Elles permettent un investissement multi-usage en fonction des objectifs de l’investisseur : résidence secondaire, activité hôtelière (gîtes, chambre d’hôtes, logement insolite…).
La superficie de la forêt déterminera la valeur du bien, car les grandes forêts sont rares, il y en a peu à la vente. Nous basons notre analyse sur la segmentation réalisée par la SAFER dans son rapport annuel. Un effet de rareté s’opère sur les forêts de grande superficie (plus de 50 hectares), créant un oligopole sur ce segment de marché.
A noter : Ce rapport d’analyse a été effectué selon les marchés A et B, catégorisé par la SAFER (Société d’aménagement foncier d’établissement rural). Cela correspond aux fonds totalement boisés, ou au minimum à 80%.
Les forêts de 1 à 10 ha
Une petite superficie de forêt conviendra parfaitement à une personne désireuse d’investir localement. Ce sont des forêts financièrement accessibles pour des activités de loisirs telles que la chasse. La valeur d’achat d’une forêt varie en fonction de sa localisation, l’essence de ses arbres et peut être comparée à l’achat d’un studio ou petit appartement à titre d’exemple. Néanmoins ce prix pourra fortement augmenter en fonction du volume de bois d’œuvre présent sur la parcelle.
En France ce type de forêt représente 88% du volume de transaction, marquant une hausse de 6,2% en 2019, soit 17 860 transactions.
Les forêts de 10 à 25 ha
A partir de 10 ha, la forêt gagne en volume et permet à son propriétaire de bénéficier davantage de coupes d’éclaircies offrant des dividendes non-imposables sur le revenu. C’est aussi un moyen de diversifier ses placements dans une logique patrimoniale ou de croissance. Ce type d’investissement est tout à fait semblable à l’achat d’un appartement de 50 à 100m2, rénové ou à rénover.
L’achat de la forêt constituera l’investissement initial qui sera ensuite rentabilisé grâce au produit de la vente de bois et / ou d’une éventuelle location de chasse. Ce segment représente 1 550 transactions, soit 23 700 hectares pour l’année 2019. Cette fourchette constitue seulement 8,7% du segment des 1 à 10 hectares.
Les forêts de 25 à 50 ha
Acheter une forêt entre 25 et 50 ha est plus difficile à trouver, les vendeurs de forêt sont peu nombreux sur ce segment de marché. Ce type de bien s’adresse à des personnes souhaitant placer leur argent, dans une logique de croissance et de transmission. Tout comme l’or ou une voiture de collection, cette forêt permettra à l’investisseur de conserver la valeur de son actif sur le long terme avec le bénéfice des avantages fiscaux.
Le nombre de transactions pour l’année 2019 s’étend à 520 transactions pour une superficie totale de 18 300 ha. On voit ici tout l’intérêt de la valeur refuge qui par sa rareté crée un effet de demande.
Les forêts de 50 à 100 ha
A partir de ce segment de marché, la notion de superficie catégorise automatiquement ce bien comme un produit d’investissement élevé. Il s’adresse à des personnes avec un budget conséquent qui s’apparente à celui d’un chef d’entreprise. Ce positionnement produit se place sur le même créneau qu’une voiture de sport, d’objets d’art ou d’une belle résidence secondaire dans le sud de la France.
Souvent accompagné et conseillé par un gestionnaire de patrimoine pour répondre à des problématiques d’ordre fiscal, ce type d’investissement est choisi car il a une valeur sentimentale ou patrimoniale tout comme un attachement à un lieu particulier lié à des souvenirs d’enfance. En 2019, c’est 210 forêts vendues pour 15 000 hectares au total, c’est-à-dire sept fois moins que pour les forêts de 10 à 25 hectares.
Produits forestiers de + 100 ha
A la recherche d’un bien plus conséquent semblable à un investissement financier tel qu’un investissement en private equity, une propriété viticole, un bateau ou une luxueuse villa en bord de mer. Un fonds d’investissement ou un particulier sont susceptibles de s’intéresser à ce type de bien. Du fait de sa rareté et la diversification, il possède une haute valeur ajoutée.
Un produit d’investissement forestier de cette envergure constitue un produit intéressant pour développer de la croissance et du rendement. Il peut aussi permettre de sécuriser une partie de son patrimoine.
Depuis de nombreuses années, le très faible volume de forêts à vendre sur ce marché en fait un produit d’investissement incontournable lors d’une phase de diversification. La diversification étant l’un des principes majeurs de la sécurisation de patrimoine. En 2019, elles ne représentaient que 140 échanges, pour un total de 31 500 hectares.
Analyse du marché
On constate que le marché des 10 ha à plus de 100 ha, représente 12,6% du marché des 1 à 10 ha en termes de transaction. Il y a donc ici une nette déséquilibre sur le marché qui s’explique par un phénomène de rareté. En effet, les grandes parcelles étant les plus susceptible de produire de grand rendement, elles sont donc plus prisées.
Un panel d’investissement forestier
Le marché de la forêt française permet de proposer un panel d’investissements variés. Cependant sa rareté rend le produit très prisé et difficile à obtenir au-delà de 50 hectares. Attention, les chiffres énoncés pour parler de transactions ne reflètent pas le nombre d’acheteurs mais le faible nombre de vendeurs.
Pour un particulier non aguerri l’accompagnement par des professionnels, que ce soit forestiers et en gestion de patrimoine, est fortement recommandé.
