L’optimisation foncière

Qu’est-ce que l’optimisation foncière ? Quelles applications en forêt ?

Optimiser, un terme que l’on retrouve régulièrement dans les médias, notamment dans la presse spécialisée sur la gestion patrimoniale. Le terme plus largement concerne un grand nombre de secteurs : finance, placement patrimonial, agricole, construction… La liste est infinie. On optimise même l’espace lorsque l’on manque de place !On vous expliquera dans cet article l’optimisation foncière vue par TerrAgree.

A l’heure où le constat alarmant sur l’épuisement des ressources nous pousse à « faire attention », la question de l’optimisation est plus que jamais d’actualité.

Aussi, nous nous pencherons sur ce que TerrAgree entend par optimisation foncière, lorsque l’on investi en forêt, en faisant notamment un comparatif avec le secteur de l’immobilier pour ensuite revenir sur un exemple concret.

Optimiser oui mais pas n’importe comment !

L’optimisation foncière, les principes du « Home Staging » appliqués à la forêt.

Grâce à Stéphane Plazza et sa célèbre émission télévisée, tout le monde connait aujourd’hui le « Home Staging ». Ce terme se traduit littéralement, en français, par « mise en scène du chez-soi ». Cette pratique, à mi-chemin entre la décoration et les métiers du bâtiment, est utilisée pour embellir et mettre en valeur une résidence dans le but de la vendre ou tout simplement de se sentir bien chez-soi. On peut ainsi considérer que pratiquer le  « Home Staging » c’est optimiser une résidence pour qu’elle corresponde au mieux à son propriétaire ou au plus grand nombre.

Maintenant, revenons à la forêt. Pensez-vous que la forêt de Tronçais serait devenue une futaie cathédrale sans la volonté de l’architecte Colbert ? La réponse est non ! La forêt de Tronçais a été optimisée, aménagée, pour produire des arbres à forte valeur ajoutée pouvant servir à construire des flottes de navires de guerre ou marchands. L’homme a donc modelé l’écosystème forestier pour répondre à ses besoins. Sans l’intervention de générations de forestiers, la célèbre chênaie ressemblerait à une forêt primaire.

L’optimisation foncière reprend les principes du « Home Staging » pour mettre en adéquation, la propriété rurale et les attentes du propriétaire. Ainsi, les consultant TerrAgree deviennent de véritables architectes d’extérieur quand ils permettent à un investisseur d’acheter une forêt.

Comprendre plus facilement l’optimisation foncière en la comparant à l’optimisation résidentielle.

Pour comprendre plus facilement le concept d’optimisation foncière, nous pouvons aisément le comparer avec l’aménagement de son intérieur.

Imaginons que nous permettons à deux individus d’aménager leurs résidences avec chacun 100 000€. Le premier, est un amoureux des fourneaux. Le bœuf bourguignon et la tarte tatin n’ont pas de secrets pour lui. Le second, cinéphile depuis sa plus tendre enfance, a regardé l’intégralité des épisodes de « Game of Thrones » et de « la Casa de Papel » 4 fois.  

Avec les 100 000 €, l’amoureux de la cuisine préfèrera investir dans un plan de travail en marbre, un piano de cuisine et un four professionnel multifonctions. Alors que, le cinéphile préférera bénéficier d’une salle obscure avec des fauteuils douillets et un Home-Cinéma dernière génération.  

Le même montant a donc été investi à des fins très différentes mais dans les deux cas il a permis de répondre à des objectifs, des besoins.

Au même titre, et selon ses critères d’investissement (découvrez votre profil d’investisseur), le propriétaire qui a investi dans une forêt, pourra l‘aménager en fonction de ses besoins. Un chasseur équipera son massif de systèmes d’alimentation pour le gibier, de miradors et d’une cabane de chasse alors que, l’écologiste mettra en place des nichoirs et des zones de sénescence.  

L’objectif de l’optimisation foncière est donc de mettre en valeur son patrimoine. Pour qu’il réponde au mieux à ses attentes et qu’il soit apprécié par le plus grand nombre. Acheter une forêt, c’est garder en tête cet objectif d’optimisation foncière.

Quelles sont les phases de l’optimisation foncière ?

L’optimisation foncière passe par quatre phases : 

• L’audit 
• Etude de faisabilité 
• Mise en œuvre opérationnelle
• Suivi des investissements 

Après un audit patrimonial, un client de TerrAgree a souhaité investir en forêt pour :

• Transmettre un patrimoine viable à ses enfants en bénéficiant d’avantages fiscaux. 
• Se promener et chasser le petit gibier sur sa propriété.
• Investir de manière responsable et gérer un morceau de planète durablement.   

TerrAgree lui a trouvé, en 2020, une forêt d’une trentaine d’hectares dans le département des Vosges. Le massif présentait des boisements en Epicéa, Frêne, Merisier, Chêne et Douglas, tous âgés d’une 40^ène d’années. 10 hectares avaient été entièrement clôturés avec du grillage acier. Malheureusement, au cours des dernières années les peuplements avaient souffert d’attaques de pathogènes et d’un manque d’entretien. Les plantations d’Epicéas n’avaient pas été éclaircies et avaient subi des attaques de scolytes. Les Frênes étaient, pour la plupart, morts de la Chalarose. La clôture n’avait pas été entretenue et la végétation avait poussé dans les mailles du grillage. Régulièrement, on retrouvait des morceaux de ferrailles au sol.

Le travail de TerrAgree a donc été d’optimiser ce massif pour qu’il réponde aux attentes de son client.

Etape n°1 : La restructuration foncière

Une estimation des parcelles isolées a été réalisée. Ces dernières ont été échangées ou vendues afin de se recentrer sur un seul massif.

Etape n°2 : Enlever le grillage

TerrAgree a ensuite organisé un chantier d’enlèvement du grillage afin de faciliter la circulation de la faune et de nettoyer le massif des débris de ferrailles.

Etape n°3 : Rédaction d’un document de gestion

Un document de gestion a été rédigé pour assurer la gestion durable et à long terme du massif.

Etape n°4 : Ouverture de cloisonnements

Des cloisonnements ont été ouverts au broyeur forestier pour permettre l’accès à toutes les zones du massif et faciliter le suivi des peuplements.

Etape n°5 : Amélioration de la qualité des bois

Un élagage des 80 à 120 plus belles tiges par hectare a été entrepris pour faire augmenter la qualité moyenne des bois présents sur le massif.

Etape n°6 : Suivi de la propriété

Aujourd’hui, TerrAgree assure la gestion et le suivi du massif.   

Tous ces travaux ont permis de :

• Mettre en adéquation la propriété et les attentes de l’investisseur.
• Valoriser le massif.

L’optimisation foncière, permet de valoriser chacune des parties de son bien en l’organisant, l’assainissant et en lui permettant de donner le meilleur de son rendement dans une optique de durabilité. En investissement forestier, l’optimisation prend tout son sens car elle permet à l’acquéreur de maintenir ou de faire progresser son bien en vue d’une transmission future.

L’optimisation foncière, c’est rendre meilleur un bien dans le but d’être bénéfique pour tout le monde.  Acheter une forêt implique de s’y consacrer sur le long terme en vue d’une optimisation permanente.