Le champagne doit être au vin ce que la haute couture est à la mode.
Alfred Gratien
Alfred Gratien, fondateur historique de la maison de champagne du même nom, résumait bien le niveau d’exigence attendu de ces deux produits de terroir.
Pour autant, si le « commun des mortels » est tout à fait en mesure de se payer occasionnellement une très bonne bouteille de vin ou de champagne, cela se complique lorsqu’il s’agit de s’offrir un domaine entier, tant la réputation du vignoble français, la demande exponentielle des pays étrangers, asiatiques notamment et ses diverses appellations ont fait monter leur côte en flèche.
Par ailleurs, investir directement dans ces actifs tangibles se heurte également à une méconnaissance d’un milieu où les codes traditionnels, l’héritage et le savoir-faire ancestral ne sont pas forcément accessibles au premier venu.
Pour ces raisons, investir dans des groupements fonciers viticoles est une alternative crédible pour allier un placement patrimonial de plaisir et à la fiscalité avantageuse. Lumières sur ce dernier point.
Statut juridique
Le groupement foncier viticole, appelé plus communément « GFV », est juridiquement une société civile, et plus spécifiquement un GFA =groupement foncier agricole. Le GFV va se porter acquéreur d’un domaine viticole.
Les investisseurs, par l’achat de parts du GFV, auront donc la propriété collective du domaine, qui sera loué à un exploitant indépendant qui détient le savoir-faire nécessaire à une exploitation gérée de façon viable, pérenne et rentable.
Le bail en question sera qualifié de « bail de longue durée » (18, 25 ans ou « carrière » si il est calculé en fonction de la durée de vie professionnelle de l’exploitant.
Fiscalité des revenus
Les revenus distribués à l’investisseur seront classifiés dans la plupart des cas dans la catégorie revenus fonciers du contribuable.
Les revenus fonciers proviendront du fermage, d’où découlera un loyer versé par l’exploitant au GFV. L’investisseur percevra donc une quote-part de ce loyer, en proportion de son pourcentage de détention du capital du GFV.
Le propriétaire de parts de GFV aura le choix, soit de suivre le régime « micro-foncier », qui est le régime de droit commun et qui concerne les contribuables percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers (applicable sous certaines conditions aux revenus des GFV), avec un abattement de 30% sur le revenu, soit le régime réel dans lequel le souscripteur pourra déduire l’ensemble des charges fiscales réellement supportés et déductibles fiscalement (assurances, impôts..).
A noter que les placements financiers rémunérateurs du GFV, de type trésorerie par exemple, ne seront pas imposés dans la catégorie revenu foncier, mais dans celle des revenus financiers, avec application de la flat tax (30%) ou imposition selon le revenu imposable du contribuable.
Dans certains GFV (appellation champagne notamment), soumis à métayage, le revenu en numéraire pourra être remplacé par un revenu en nature et les investisseurs percevront une quote-part de la récolte en bouteille de vins ou de champagne. En pareil cas, les revenus suivront la fiscalité des revenus agricoles (abattement de 87% si les recettes agricoles du contribuable sont inférieures à 82 800 € HT).
Fiscalité sur les plus-values
Le régime des plus-values immobilières
La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFV suit le régime spécifique des plus-values immobilières.
En cas de vente et de réalisation d’une plus-value, les associés seront donc soit totalement exonérés d’impôt si le montant de la vente ne dépasse pas 15 000 € (Art. 150 A bis à 150 VH du Code général des impôts), soit imposés à 19% (impôt sur le revenu) + 17.2% de prélèvements sociaux sur la plus-value nette.
Ils pourront bénéficier d’abattements progressifs pour être exonérés d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Fiscalité sur la transmission
Un avantage très favorable aux porteurs de parts.
Les parts de GFV donnent droit à un abattement de 75% des droits fiscaux en cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession) jusqu’à 300 000 €. Le montant excédant cette limite bénéficie lui d’une exonération de 50%. (Art 793 bis du Code Général des Impôts/Bulletin officiel des impôts), sans limite de montant.
Certaines conditions générales doivent être respectées : le GFV doit être non exploitant, les parts doivent avoir été notamment détenues deux ans avant la transmission et doivent être conservées au moins 5 ans par les héritiers ou donataires.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les parts de GFV bénéficient d’un abattement de 75% de l’assiette taxable à l’IFI jusqu’à 101 897 euros, puis de 50% au-delà.
Certains GFV étant qualifiés de PME, ils permettent à leurs propriétaires de sortir totalement du patrimoine taxable à l’IFI, sans limite de montant et pendant toute la durée de détention, à condition de détenir moins de 10% du capital total du GFV.
Réduction d’Impôt sur le Revenu (IR)
Une défiscalisation attrayante pour quelques GFV
Les GFV qui perçoivent de la part de l’exploitant un métayage, et non un fermage procurent une défiscalisation à la souscription.
Un métayage consiste pour le bailleur et le preneur à se partager les produits de l’exploitation, mais aussi les dépenses, sachant que la part du bailleur ne peut être supérieur au tiers. Ce partage se fait en principe en nature, et par conséquent le bailleur perçoit une partie de la récolte.
En pareil cas, grâce à la loi IR-PME, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % du montant investi, dans la limite de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple.
En contrepartie, les associés s’engagent à conserver leurs parts jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant l’investissement.
La réduction d’impôt rentre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Exemple chiffré
M. et Mme BOIRONS, mariés, achètent des parts de GFV soumis à métayage pour 100 000 €, sur les conseils d’un ami.
Ils payent 40 000 € d’IR annuel.
Le calcul de réduction d’impôt théorique est le suivant : 100 000 x 25 % = 25 000 €
Cependant, à cause du plafonnement des niches fiscales, ils ne pourront au maximum déduire que 10 000 € d’impôt sur l’année N.
Le surplus, à savoir les 15 000 € restants pourront être déduits sur les 4 années suivantes, à condition toujours de ne pas dépasser le plafond de 10 000 €.
Le couple pourra ainsi déduire par exemple 10 000 € en N+1 et 5 000 € en N+2.
Attention, pour bénéficier de cette réduction fiscale, il convient de conserver les parts jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant la date de souscription.
De plus, la souscription pour 100 000 € de parts de GFV fait sortir le couple de l’assujettissement à l’IFI, ces 100 000 € ayant été réorientés d’un actif immobilier assujetti à IFI vers un actif qui ne l’est pas. En conséquence, leur patrimoine passe en-deçà du seuil d’imposition à l’IFI.
