Dans cet article, Julien Colombatto nous livre les clés pour investir dans la forêt grâce une stratégie juridique optimale.
Quelle stratégie juridique pour mon investissement en forêt ?
Introduction
Nous le savons, et nos experts TerrAgree le clament haut et fort, l’investissement forestier recèle d’atouts indéniables. Il répond à des objectifs de capitalisation, de transmission ou plus généralement de fiscalité. Aussi, sous quelle forme juridique acheter son petit bout de terre pour en conserver tous ses attraits ?
Il faut être très vigilant sur la personne (physique ou morale) qui va se porter acquéreur, tant cela aura des conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales à la suite.
Pour faire le parallèle avec l’immobilier, vous pouvez très bien faire un investissement avec une rentabilité brute de 12%, et un cash-flow exponentiel sur le papier. Or si le choix du véhicule juridique n’est pas le bon, vous pouvez vous retrouver avec une rentabilité nette après impôt proche de 0 avec un cash-flow négatif.
La qualité du produit, ses avantages intrinsèques, ne doivent pas être minorés voire disparaître du fait d’un mauvais choix juridique originel. Ainsi, toute personne physique ou morale qui aurait vocation à acheter de l’immobilier pourra acheter de la forêt, mais pas nécessairement bénéficier des avantages de ce produit d’investissement hors norme.
1. Acheter une forêt en « personne physique »
Acheter en nom propre
Premièrement, et classiquement, l’investisseur peut faire le choix d’acheter une forêt directement à un propriétaire privé. En pareil cas, comme dans toute vente immobilière, vendeur et acheteur vont se mettre d’accord sur la chose et le prix, et formaliser leur vente par acte authentique notarié.
C’est la façon la plus courante et la plus simple juridiquement d’investir en forêt. Ici, vous n’avez aucun problème de gestion, d’entente avec une autre personne… C’est vous le seul maître à bord !
Les avantages fiscaux en termes de transmission, fiscalité réduite sur les coupes de bois, d’impôt sur la fortune immobilière sont accessibles à l’achat d’une forêt en nom propre.
Acheter une forêt en indivision
Parce que le portefeuille n’est pas extensible à merci, parce qu’on a envie d’acheter une forêt pour y chasser avec des amis, ou parce qu’on achète tout simplement avec son époux ou épouse, une forêt peut être achetée en indivision.
L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. A priori, elle permet un financement, un entretien et une gestion plus faciles.
Les mêmes avantages reviennent, mais un point de vigilance tout de même : en indivision, c’est l’unanimité le maître-mot. Les décisions les plus importantes doivent en effet être prises à l’unanimité, ce qui peut facilement entraîner des situations de blocage.
Un autre risque de l’indivision est que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Ainsi, si un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part d’indivision, personne ne peut s’y opposer. Néanmoins, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption sur cette quote-part.
En l’appliquant à la forêt, qui se veut être un placement long terme et fluctuant du fait de certains aléas climatiques, cela peut s’avérer problématique. Une convention d’indivision peut permettre de régler ces risques potentiels.
Acheter une forêt en « personne morale »
Cela nécessite de créer une structure ad hoc qui aura vocation à acheter une forêt, ou d’utiliser une société existante qui achète la forêt.
En fait, toute société qui est à même d’acheter un bien immobilier « classique », pourra acheter une forêt qui est, faut-il le rappeler, considérée juridiquement et fiscalement comme un bien immobilier.
Cependant, des véhicules de type SCI sont à proscrire car elles peuvent faire perdre le bénéfice de certains avantages fiscaux.
Nous ne parlerons ici que des sociétés susceptibles d’acheter de la forêt hors agrément AMF qui sont réservées à des sociétés de gestion pour la création de Groupement Forestier d’Investissement (GFI) ou Sociétés d’Epargne Forestière.
2. Acheter une forêt via un groupement forestier
Un groupement forestier n’est ni plus ni moins que la SCI de la forêt.
Julien Colombatto
« Un groupement forestier est une société civile créée en vue de la constitution, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers ainsi que de l’acquisition de bois et forêts. », comme le pose l’article L331-1 du Code forestier.
La création d’un groupement forestier nécessite l’intervention d’un juriste qui rédigera notamment les statuts du GF et le greffe du tribunal de commerce remettra un extrait kbis avec un numéro SIREN dédié au GF.
Investir dans une ou des forêts via un GF a l’avantage de :
- Mutualiser les coûts, de bénéficier de tous les avantages fiscaux de la forêt
- Faciliter la prise de décision qui se fera sous un régime de majorité et non plus d’unanimité comme en indivision
- Confier la « direction » du GF à un gérant qui veillera aux intérêts généraux du GF
Un autre avantage est la facilité de transmission des parts. Il est toujours plus facile de céder des parts de GF plutôt qu’une forêt directement. Un simple acte sous seing privé ou authentique suffira là où un acte authentique notarié s’imposera en cas de cession en direct.
3. Acheter une forêt via une société (SARL, SAS…)
Cela peut être une solution envisagée, que cependant nous déconseillons si la société a par ailleurs une activité commerciale ou industrielle. En effet, il n’est pas opportun de détenir de l’immobilier via ce type de structure. En effet, elles n’ont pas cette vocation. Qui plus est l’achat d’une forêt pourrait présenter un risque financier préjudiciable pour la poursuite de l’activité de l’entreprise.
Cependant, l’achat d’une forêt via une EURL ou SASU qui ont un rôle d’holding (détiennent le capital de la société d’exploitation) peut avoir du sens à titre de diversification patrimoniale si cela répond aux attentes de son propriétaire personne physique.
