Zoom sur les Sociétés Civiles Immobilières soumises à l’impôt sur le Revenu
Lorsque l’on décide de constituer une Société Civile Immobilière, le choix de son régime fiscal fait partie des décisions stratégiques à prendre. En effet deux possibilités se présentent : l’impôt sur les sociétés ou bien l’impôt sur le revenu. Nous avons pu étudier tous les avantages et inconvénients des SCI à l’IS dans un précédent article. Dans le cas de la SCI à l’IS, les recettes locatives sont imposées au niveau de la société et l’impôt est acquitté par celle-ci. Le bénéfice dégagé sur les loyers subit alors un taux d’imposition de 15% jusqu’à 38120€ et 25% pour les bénéfices allant au delà de cette somme.
La SCI soumise à l’IR est également appelée « société transparente ». C’est à dire que les loyers sont traités fiscalement comme si les associés de la SCI les percevaient d’un logement détenu en direct. La quote-part revenant à chacun de ces associés, est imposée comme des revenus fonciers, après avoir été additionnés à leurs ressources imposables. Le taux d’imposition subi par ces revenus fonciers, varie donc en fonction de leur taux marginal d’imposition (TMI). S’ajoutent à cet impôt 17,2% de prélèvements sociaux.
Il s’avère que la SCI à l’IR est avantageuse dans certains cas que nous allons détailler ci-dessous. L’important est d’avoir une vision à long terme de sa SCI afin de pouvoir faire les meilleurs choix.
Détail sur la SCI à l’Impôt sur le Revenu
Il est important de savoir que les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. Les associés de la SCI sont donc imposés personnellement de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier. Les contribuables devront donc reporter la quote-part de bénéfices leur revenant sur la déclaration 2044, en annexe à leur déclaration générale de revenus en cas d’option pour un régime réel d’imposition ou reporter la quote-part leur revenant directement sur la déclaration générale 2042 case 4BE si vous restez sous le régime microfoncier. Il incombe donc aux associés de déclarer eux-mêmes les bénéfices de la société au titre de leurs revenus fonciers sur leurs déclarations personnelle de revenus.
Chaque associé de la SCI est ainsi imposé personnellement à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers et ce, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2% sont également dus sur ces revenus fonciers.
En l’absence de bénéfices, le déficit foncier pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunts et ce, dans la limite annuelle de 10 700€ et sur 6 ans.
Plus-value sur les cessions de bien immobiliers
En cas de vente d’un bien immobilier détenu par la SCI ou des parts lui appartenant, l’associé de la SCI à l’IR est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Il est important de savoir qu’une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000€.
Ce qui est très intéressant dans le cas de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, c’est que la plus value réalisée lors de la vente de biens immobiliers, est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien.
Concernant l’impôt sur le revenu, un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au delà de 22 ans de détention, la plus value réalisée sur la vente du bien est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Concernant les prélèvements sociaux, un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention du bien. Au delà de 30 ans de détention, la plus-value est alors totalement exonérée.
Avantages de la SCI à l’IR
Dans une SCI soumise à l’IR, on vient prendre en compte des déductions de certains frais avant le calcul des bénéfices dont les intérêts d’emprunts souscrits par l’associé mais aussi les frais de gestion s’il y en a, les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux d’amélioration. De la même manière, les déficits peuvent être déduits des revenus personnels des associés, ce qui leur permet mécaniquement de payer moins d’impôts, par la diminution du revenu brut global.
A la revente d’un bien détenu par la SCI à l’IR, comme dans le cas d’un bien vendu en direct par un particulier, la plus-value profite de l’abattement qui est consenti en matière d’impôts et de prélèvements sociaux et qui grossit chaque année de détention du bien. Une exonération totale sur la plus value réalisée est alors possible au bout de 25 ans de détention pour l’impôt qui est à 19% de la plus-value et au bout de 30 ans concernant les prélèvements sociaux.
La SCI à l’IS ne bénéficie pas de ces abattements sur la plus-value.
Il est également possible de bénéficier de l’abattement de 30% qui est octroyé dans le régime Microfoncier qui est possible lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€.
Enfin, dans le cas des SCI à l’IR, aucune obligation comptable n’est imposée, donc les frais de comptabilité peuvent être économisés.
Inconvénients des SCI à l’IR
Il est certain que l’imposition personnelle des associés augmente dans le cas de bénéfices de la SCI.
De même les revenus fonciers sont soumis à un certain nombre de prélèvements sociaux.
On ne peut pas non plus louer de meublés il faut dans ce cas être en SCI à l’IS.
En cas de vente de la SCI, on est taxé sur la plus-value immobilière.
Point de vigilance
Un point de vigilance est à détailler sur la détention des locaux professionnels de l’activité par une SCI à l’IR qui loue les bâtiments à la société d’exploitation (SAS ou SARL). C’est un schéma des plus classiques qui s’est pratiqué dans tous les cabinets d’expertise comptable ou presque. Certains dirigeants ont pu mettre en péril leur situation personnelle et leur société d’exploitation par un « simple » problème de trésorerie au niveau de la SCI IR. En effet, pour Bercy, le résultat taxable qui revient donc être imposé dans les mains des associés personnes physiques ne prend pas en compte les mensualités d’emprunt de la SCI mais seulement ses intérêts d’emprunt, qui vont venir en déduction.
Ainsi, si une SCI perçoit 1 000 € de loyers pour 1 000 € de mensualités d’emprunt, on pourrait penser que l’opération s’équilibre fiscalement, alors que pas du tout ! En effet, on va considérer fiscalement que les intérêts d’emprunt sont de 200 € par exemple et donc que le revenu imposable est de 1 000 (les loyers) – 200 (les intérêts d’emprunt) = 800 € . Ainsi, le contribuable personne physique va se retrouver avec un impôt à payer, parfois conséquent, alors qu’il n’en a pas la trésorerie puisqu’elle a servi à payer les mensualités… Il doit donc compenser la trésorerie pour payer l’impôt sur ses deniers personnels, ce qui peut (et a posé) de nombreux problèmes…
Il est donc bon de faire le point avec un conseiller afin de déterminer pour quel usage sera cette SCI et cela permettra de faire le choix fiscal de la SCI à l’IS ou à l’IR.
